預かってはいけない売却案件のお話し

この前、A仲介会社で売却活動をしていた物件がありました。
その物件に購入申込書を送り、契約金額、引渡し条件等大まかなところは決まりましたが、いざ、契約がなかなかできません。
一般的には、購入申し込みを提出し、条件がまとまれば1週間以内には契約締結といった流れになるわけですが、今回はなかなかそうはいきませんでした。

で、物元業者A社にいつ契約ができるのか確認をしても、どうのこうのあ〜のこうのといろんな理由を述べるのですが、結局のところ、所有者本人に会わずに(話もせずに)、そのご家族から媒介契約の締結をしていた模様
コレがとてもおかしいのです。
本人から売るという意思確認もせずに、家族が売りたいというだけで、売却活動を始めるのは仲介会社としてあってはいけないのです。
もし契約をする際に、所有者様が売る気が無かったりしたらどうするんでしょう。
これはトラブルになること間違いないですね。
ヘタしたら行政処分になるのでしょうか?さすがにならないか(笑)
でも、注意は受けるだろうね、確実に。

当初このA仲介会社が介在していましたが、「今回の案件は、売主が●●(ここは、皆さんの推測におまかせします。)だから売却を中止したい。(売主が悪いって内容。)」というので中止してもらい、担当者から売主様側の窓口になっている方を教えていただき、直接お話しを伺うことになり、かなりの日数を要しながら契約までの道筋ができて、ようやく契約を締結することができました。あ〜良かった。(うちとしても、購入申し込みをいただいている以上、きれいな形でまとめるのが一番のサービスですからね。何とかなって良かったです。)

弊社に対してはしょうがないとしても、買主様、ハウスメーカー様にも多大な迷惑をかけておきながら、詫びの一つもないこのA仲介会社の店舗責任者はいったい、、、。担当者からは申し訳ないと平謝りされましたが、会社として取引しているというなら、責任者がするべきことですよね。

まぁ、ビジネスライクに処理しますが、これはいけないと思うなぁ。
で、その所有者様本人にお会いして事情を聴いたところ、いろんないきさつがあり「思い入れのある不動産だったので、気持ちの整理がつかなかったんですが、今日で腹をくくりました!」っておっしゃっておりましたが、やはり本人に会って、意思確認を済ませてからでないと、他の方々に迷惑をかけてしまうこともあるでしょ。つまり、A仲介会社のフライング売却活動が悪かったというわけ。

ホント、「(=”=;)いい加減にしてくれるぅ!!」って感じ(笑)。
所有者ご本人にお会いしたら、とてもいい人だったんで、安心しました。

A社が介在しているときはA社もご本人様のことがわからないので、私は、もしかして痴ほう症にかかっていたり、家族に騙されていたりとか、変な想像をしてしまいましたよ。所有者様、ごめんなさい(笑)。
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質問回答:売値0円の土地

売値0円の土地があるってご存知でしょうか。知っている人もいると思います。
これは、道路内(私道)にある私有地(持ち分とか私道負担とか言います。)の事。
コレ、売却する時は0円。と言っても本当は価値があるんですけどね。
私道の中に持分やらがないと、「あんた、人の土地を誰の許可得て通ってるんや?おぉ〜う!?」って言われてしまうかもしれません。
だから、売値が0円でもとっても大切で大きな価値があるのです。それでも売値は0円です。
例えばこんな土地ありますよね。(前面道路が4m未満)

これは売主様からすると、なんでやねん?ってお話しですが、やっぱり価格は0円!
しょうがないですよね。買う人から見たら道路に建物たてられない=価値が無いわけですから。
→道路中心線から2m後退した位置(ライン)が道路境界線というわけです。

前に、セットバック部分10屬△訶效呂如∪橘90屬虜債蠅鬚靴燭海箸あったのですが、コレ登記簿では100屬任靴拭
さて、この土地、100屬硫礎佑あるのかどうかですが、売主様から見たら、当然100屬硫礎佑あります。今現在敷地として利用ができているからです。
100×35万円なら、ざっくりと3,500万円です。でも買う方からすると、買った後建物を建て替えると90屬療效呂砲覆蝓90屬涼論僂紡个靴瞳蔽率・容積率の計算をした建物しか建築できません。つまり90×35万円だったら3,150万円です。その差350万円!
スゴイ違うでしょ。
ちょっとの事なのに価格はとても差が出ちゃうのです。
つまり、この10屐350万円の土地は0円ってことになります。

売主様の利用価値は3,500万円分だけど、買主からすると3,150万円。どうです?見た目だけではわからないこんなことも価格に影響してきます。
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また、そういう結果になったのね、、、。

売却をする時。
どこの業者に頼めばいいのか迷うのは、よくわかります。

先日の事、他社(仲介大手)に売却依頼をしている方が、ひょんな事から弊社にもと声をかけていただきました。
その時の売出価格は3980万円。
私は、「3600万円くらいが査定価格ですよ」とお伝えしました。すると、借り入れが3700万円くらいあるそうなので、持ち出しになるのはイヤとのことでした。
そういった理由だったので、言われるまま3980万円で受けたところ、、、、。
翌日にお断りの連絡が、、、。
理由は、$”(’!)#&’(&%!*+>、、、、(書くと長いし、弊社に非がないので省略)。

そして、すぐに売却活動を中止し、その物件の動向を注視することにしました。
依頼を受けて中止したのは、平成26年1月。
成約したのはなんと、同年7月末日。(7か月もかかりました。)
成約した価格は3,600万円。
またかって感じ、、、。

売却開始時期が、繁忙期だったし立地も悪くないし。何と言っても築浅だった。

売却した結果、もったいないことがありました。それは、、、
 仝把蟷饂裟如ε垰垠弉萓任了拱Гい増えた
◆’笋譴襪泙任隆屬凌看曚増えた
 繁忙期なら、もう少し高く売れたんじゃないかな
ぁ^渡し後、弊社のフォローを受けることができない(笑)
この4つかな。

今回の事例は、ある程度の適正価格で最初から情報公開していれば、もう少し高く売れたと思われる事例です。
売り出し期間が3か月以上になると概ね成約価格が下がるというデータもありますし。

査定をしっかり検証することで、理想と現実の違いを知ることができます。といってもそれを押しつけもしないけど、少なくともその意味を知って価格を決めたほうが良かったんじゃないかな。
売出価格は3980万円 3880万円 3780万円 3630万円。成約は予想通りのピッタリ3600万円。ハッキリ言っちゃうと最初の価格は欲張りすぎです。それだけ誰もが認める何かがあればいいけど、周辺の物件と比較されたら絶対高すぎます。

売却をしている方、ぜひ参考にしてみてください。
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売主様に損をさせる仲介会社(自社利益優先)

売主様に損させる仲介会社というのがあります。
今回は立川市の仲介会社の例です。

その物件に問い合わせると、売出価格に対してかなりの指値が入っているそうですが、10日後に契約予定になっているとのことでした。それでもご紹介は可能ですよ、って言われたので(当然だか)、弊社の顧客へご紹介することにしました。
(当然、1番手がいますから、2番手扱いという事でお話をすることはできますと言われていました。)

ところが、この仲介会社さん、弊社のお客様で契約になると困るのです。そうです、損をするのです。今の状態であれば、売主様と買主様の双方から仲介手数料を収受できるのです(いわゆる両手契約)。弊社のお客様は現金一括で購入する前提で物件を見ますから、気に入ったら、即契約ができるわけ(住宅ローンの審査不要)です。一番手の方よりも購入金額が高ければ1番手にそれ以上の金額で再交渉するというのが道理。
もし、1番手の方がその金額が出ないとなれば、売主様としては2番手の方と契約できたほうが良いわけです。当たり前ですね。
ところがそうなれば、この仲介会社さんは、売主様からしか仲介手数料を収受できません。利益が半分になってしまうのです(これを片手契約といいます。)

(余計な話し持ってくんなよ!って思うわけね。気持ちはわからんでもないけどね。)
すると、この仲介会社さん「いくら高くても、契約予定になっていますから、もう受け付けません。売主にはお話し持っていきませんよ」って、、、。平然と言う。(売主様の不動産を高く売るチャンスをはく奪するわけ)

1番手より高い金額で購入をしたいと言われたら、売主様は反対するのでしょうか?
反対することってまずないですよね。得するんだから。

交通整理という「へ理屈」で自社のやり方を正当化しようとする仲介会社がいますが、それこそナンセンスなのではないでしょうか。
だって、契約予定は、契約を締結していないんですから。
契約を締結して、初めて法的拘束力が有効になるのです。


これに異論のある売主様はいらっしゃいますか?
いたら、ぜひご意見を聞きたいものです。
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まったく、どこまでも囲い込みかな

「囲い込み」って最近よく聞きますが、これは以前よりはだいぶ無くなってきました。というのも、各方面の規制が強くなってきたから。ところがいたちごっこの側面があり、囲い込みをしていたという事を口頭で説明できたとしても証拠を揃えずらい実態があり、なかなか囲い込みはなくなりません。(言い訳がいくらでもできるというのがあるわけですね。)

今日も、物件の確認をすると、「少々お待ちください。(少し待つ)はい、担当者が不在で分りません。今案内中なので如何しますか?」って言う。「あのぉ、担当者がいないと、物件が紹介していいのかわからないんですか?」って聞くと、平然と「はい、そうなんです。」だって、、、。
これ自体、仲介会社としてあってはいけない発言でしょ?この会話を、この会社に売却依頼している売主様に聞いてもらいたいよね。

この発言からわかることは、物件は会社が把握しているのではなく、各担当者が担当ごとのやり方によって、自由に物件の紹介をさせるかさせないかを決めているという事。会社は契約して仲介手数料が入ってくることを注視しているだけ。店の看板を貸して、あとは個人に営業手法をすべて一任してほったらかしている、という事になるでしょう。
そして、もし、こういった囲い込み問題が発覚してしまった時は、いろいろ言い訳をするのでしょうが、担当者に責任を取らせて終了させるんでしょうね。つまり、トカゲのしっぽ切りってわけね。

う〜ん、ひどい。そこまで考えていないのかもしれないけど、大手にいた経験上はどうしてもそのようなことが頭をよぎってしまう。

売主様は、このような現実を知らない。
だって、看板が大きければ、まさかそんなことしているとは思わないし。そもそもそんなことが行われていることすら知らないし。
ある地場の業者さんが、売主様に「業者にこういう言い方で物件確認をしてごらん。」ってアドバイスをしているんだけど、やっぱり素人が電話をしているって言うのは何となくわかりますし、囲い込みをしてたとしても、売主様に対して言い訳はいくらでもできる。だって売主様は素人なんだからプロからしたらいかようにでも情報操作ができるんです。
これが、怖いとこなんだよなぁ。

ちなみに本日の業者は武蔵野市境にある業者ね。結構立派な店構えだよ。この前も、ココの地域にあった業者がヒドイことしてたなぁ。超大手さんね。さてどこの業者だと思います?
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どこに売却を依頼しようかな

売却の依頼をする時、媒介契約というものを売主様と弊社で締結させていただきます。
文字を見ると堅苦しいですが、実際には、売却活動してくださいねというご依頼に対して、かしこまりました!おまかせ下さい!って事。

媒介契約は3か月が期限ですので、その時期が来た時に、所有者様が売却活動を引き続きするか、他社に乗り換えるか、売却をやめてしまうかを選ぶわけです。
このタイミングで他社に移ってしまう方もいらっしゃいますが、その場合の理由で多いのは、担当者との馬が合わないことが多いようです。

不動産会社を選ぶとき、会社の規模も全く無視するわけにもいかないでしょうが、規模が大きいから良いかといえばそうではありません。
私の知っている地域に根差した不動産屋さんがありますが、とても小さな会社です。社長一人と事務員一人の二人でやっている会社ですが、とても繁盛しています。

地域限定で、地域に根差し信頼を大切にし、しっかりと業務を行っているからだと思います。
会社規模が小さいからこそ、小回り融通が利くという利点もあります。会社組織が大きくなると、どうしても融通が利かなくなるものですし小回りも利きづらくなります。
また、人情味あふれお客様の悩みをしっかりと受け止めて相談を承るというスタイルもやはり好感が持てます。
いわゆる即決営業とは一線を画すわけです。
弊社も同じです。即決営業はありません。


大きな会社が相性にあっている人、そうでない人、様々です。
私もかつては大きな会社にいた人間です(笑)。私自身が大きな会社は合わない(笑)。
(お父さん、思考中)
売却を依頼する時、どこに相談するか迷いますが、うちにもぜひぜひご相談をしてみては。
もしかして、意外な事を知ることができるかもしれませんよ。
 
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やっぱり売れてないのかぁ。

不動産を探すとき、まずは予算ありきでスタートします。
予算内であれば気に入った不動産であれば買いたいのですが、それでも買わない物件があります。
物件に見合わない価格の不動産です。
誰がそれを決めるのかと言えば、購入する人たちです。

(今、私が注目している物件が数物件あります。その動向を数か月前から観察しています。)
不動産屋さんは査定をして、売出事例と成約事例を検討してその物件の査定金額を算出してますが、おおよそ当たり外れのない金額になっているはずです(本来ならね。)

だから、そこからあまりにもずれが無く情報公開していれば少なくともお問い合わせがあって、ご案内もあるはずです。
あの物件がどうして決まらないのかなぁって言う物件が売れていません。景気のせいでしょうか?
この1月から3月はとにかく中古マンションは飛ぶように売れました。もちろん新築一戸建てや中古一戸建てもすっ飛んでました。

売れない理由が金額だけではないにしても、タイミングが合わないだけなのかな?それとももっと魅力的な物件が近隣にあって負けているのか?それはないな、あの物件は。

不動産は決まった定価がありません。
だからこそ高く売却できるチャンスがあります。
その反面、安く買うチャンスもあります。
困っている方がいれば、ご相談ください。しつこい営業、ホントないですから(笑)。

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問い合わせの不思議


今まで、具体的なお問い合わせが少なかった弊社お預かり物件。
最近、お問い合わせが増えてきました。
今の不動産市場は売れ行き状況が良いので、今ある物件のうち良い物件の部類になっているということなんでしょうか。
この勢いで、お問い合わせが増え、所有者様が喜んでいただける形で(もちろん買主様にも喜んでもらえる形で)、ご契約になってほしいものです。

 いったんこういったお問い合わせが来ると、不思議に立て続けにやってきます。
この前なんかは連日で同物件に購入申し込みが同額で入ってきました。

売主様には逐一進捗状況をお知らせいたしますので、この状況はきっと喜んでいただけるでしょうね。

でも一番喜んでいただけるのは、購入申し込みが入ることです。
その時期ももう少しのところまで来ているのかもしれません。

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他社からのご案内確認

弊社で売却のご依頼を受けている物件に、お客様を案内したいと大手業者さんや地元業者さんから連絡が入ります。
最近はしょっちゅうかかってきます。
これも所有者の皆様が売却のご依頼を弊社へしていただけるからですね。
ありがとうございます。

そんな物件の中で、すでに20回くらいご案内をしている物件があったりしますが、もう年の瀬。申し込みが入ってもあわただしいですね。物件によっては、年明けにお願いしますという感じです。

しかし、不動産って不思議なのですが、誰かが良いなと思って購入を検討していると、重なって検討している人が意外といまして、そういった時こそ、ちょっとの差でも申し込みが早い人が優先となるわけです。
あおるわけじゃないんですが、僅差でとられるとこれはショックですよ。
(うそだろ、、、。って感じ。)
とにかくいい物件を見つけたら、冷静に判断しつつ、つばつけちゃいましょう。
その前に資金計画もちゃんとしておきましょうね。

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不動産売却を7社に売却依頼する売主様

(※弊社では売却依頼を受けていません!)

すごい!(@o@;)!

売却が長期化して、とうとう業者さん7社に売却依頼をしたようですね。
すごいことになってます。

売主様は、きっと
・これだけたくさんの業者に頼めば、どっかからは声がかかるはず!(たぶん熱い)
・どの業者も競争原理が働くから一生懸命頑張るはず!(たぶん熱い)
・期待できそうな有名大手には声かけたぞ!(客観的)


お気持ちはよくわかりますが、効果が期待できるのかというと、、、(==;)

成約しないのは、単純に価格が高すぎるんだと思います。
だって、周りの状況、相場をみれば冷静にわかります。

(はい、冷静に!)
売出の当初の価格からすでに1000万円以上の値下げがありますからね。
当初販売価格5,000万円くらいの物件が今は4,000万円くらいですからね。
(周辺のほぼ同規模の新築が4,300万円くらい
購入者も真剣ですから、こういう物件にはお問合せもしないし、見学なんて当然しません。

一傍観者としては、どこまで価格が下がるのか、どのラインで成約するのか実に興味深く見ています。

できるだけ高く売りたいと思ったら、まず客観的に自分の不動産の価値を見極めることが必要なんですが、どうしてだと思いますか?(ちなみに、不動産の価格は一物五価なんて言われています。)

本音でしゃべってくれる業者と担当者を選ばないと失敗する可能性が高くなりますし、これだけ多数の業者さんに依頼してしまったら、どこの不動産屋さんも熱心に活動しないし、本音も言ってくれません。

とりあえず、興味深く観察していまぁ〜す。
結果が出たらまたアップしたいですね。

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